20 pertanyaan penting sebelum terima penyewa baru

Menerima penyewa yang salah bisa menjadi mimpi buruk bagi pemilik kos. Dari yang tidak bayar sewa, merusak fasilitas, hingga membuat masalah dengan penyewa lain—satu keputusan yang salah bisa menimbulkan kerugian jutaan rupiah.

Kabar baiknya, sebagian besar masalah ini bisa dicegah dengan screening yang tepat di awal. Dengan mengajukan pertanyaan yang benar, Anda bisa mendapatkan gambaran jelas tentang calon penyewa sebelum menyerahkan kunci kamar.

Dalam artikel ini, Anda akan menemukan 20 pertanyaan penting yang wajib ditanyakan kepada setiap calon penyewa. Pertanyaan-pertanyaan ini sudah terbukti membantu ratusan pemilik kos menghindari penyewa bermasalah.

---

Mengapa screening penyewa itu penting?

Sebelum masuk ke daftar pertanyaan, mari pahami mengapa proses screening ini sangat krusial.

Melindungi properti Anda

Properti kos adalah investasi besar. Penyewa yang tidak bertanggung jawab bisa menyebabkan kerusakan yang biaya perbaikannya melebihi deposit. Dengan screening yang tepat, Anda bisa mengidentifikasi calon penyewa yang akan merawat kamar seperti miliknya sendiri.

Menjaga cash flow tetap lancar

Penyewa yang telat bayar atau tidak bayar sama sekali akan mengganggu keuangan bisnis kos Anda. Pertanyaan screening yang tepat bisa membantu menilai kemampuan dan kebiasaan pembayaran calon penyewa.

Menciptakan lingkungan yang harmonis

Satu penyewa bermasalah bisa mempengaruhi kenyamanan semua penghuni lain. Akibatnya, penyewa baik justru yang pindah, sementara masalah tetap ada. Screening membantu memastikan setiap penyewa baru cocok dengan lingkungan kos yang sudah ada.

Menghindari masalah hukum

Penyewa yang terlibat aktivitas ilegal bisa membawa masalah ke properti Anda. Dari pemeriksaan polisi hingga masalah dengan tetangga, risikonya tidak sepadan. Pertanyaan yang tepat bisa membantu mendeteksi red flag sejak awal.

---

Kategori pertanyaan screening

Untuk memudahkan, kami membagi 20 pertanyaan ini ke dalam 5 kategori:

1. Identitas dan latar belakang — Siapa sebenarnya calon penyewa ini?
2. Pekerjaan dan keuangan — Apakah mampu bayar sewa secara konsisten?
3. Riwayat sewa sebelumnya — Bagaimana track record sebagai penyewa?
4. Kebiasaan dan gaya hidup — Apakah cocok dengan aturan kos?
5. Kebutuhan dan ekspektasi — Apa yang dicari dan berapa lama akan tinggal?

Mari kita bahas satu per satu.

---

Pertanyaan identitas dan latar belakang

1. Boleh saya lihat KTP asli Anda?

Ini adalah pertanyaan paling mendasar namun sering diabaikan. Banyak pemilik kos yang hanya meminta foto KTP tanpa memverifikasi dengan orangnya langsung.

Mengapa penting:

• Memastikan identitas sesuai dengan dokumen
• Mencegah penipuan identitas
• Dasar untuk dokumentasi kontrak sewa

Tips: Gunakan aplikasi dengan fitur scan KTP otomatis untuk mempercepat proses dan menyimpan data secara aman. Dengan Kamaru, Anda bisa scan KTP dalam hitungan detik dan data langsung tersimpan di profil penyewa.

---

2. Apakah ada kontak darurat yang bisa dihubungi?

Setiap penyewa harus memiliki minimal satu kontak darurat—biasanya keluarga atau teman dekat yang bisa dihubungi dalam situasi mendesak.

Informasi yang perlu dicatat:

• Nama lengkap kontak darurat
• Hubungan dengan penyewa
• Nomor HP yang aktif
• Alamat (opsional tapi berguna)

Mengapa penting: Jika terjadi sesuatu pada penyewa—sakit, kecelakaan, atau bahkan meninggal—Anda perlu bisa menghubungi keluarganya. Ini juga berguna jika penyewa menghilang tanpa kabar.

---

3. Dari mana asal Anda?

Pertanyaan ini bukan untuk diskriminasi, tapi untuk memahami konteks calon penyewa lebih baik.

Informasi tambahan yang bisa digali:

• Apakah baru pindah ke kota ini?
• Apa yang membawa ke sini (kuliah, kerja, dll)?
• Apakah ada keluarga atau kenalan di sekitar?

Calon penyewa yang baru pertama kali merantau mungkin butuh panduan lebih tentang lingkungan sekitar, sementara yang sudah lama di kota biasanya lebih mandiri.

---

4. Siapa yang akan tinggal di kamar ini?

Pastikan Anda tahu persis siapa yang akan menempati kamar. Apakah hanya satu orang? Pasangan? Dengan anak?

Yang perlu diperjelas:

• Jumlah penghuni
• Hubungan antar penghuni (jika lebih dari satu)
• Apakah sesuai dengan tipe kamar yang disewa

Red flag: Calon penyewa yang menjawab ragu-ragu atau berubah-ubah tentang siapa yang akan tinggal. Ini bisa jadi indikasi kamar akan digunakan untuk tujuan lain atau akan ada penghuni tambahan yang tidak dilaporkan.

---

Pertanyaan pekerjaan dan keuangan

5. Apa pekerjaan atau kegiatan utama Anda?

Ini adalah pertanyaan kunci untuk menilai kemampuan finansial calon penyewa.

Jawaban umum yang perlu ditelusuri:

• Karyawan — Di perusahaan mana? Sudah berapa lama?
• Mahasiswa — Kuliah di mana? Semester berapa? Siapa yang membiayai?
• Wiraswasta — Bisnis apa? Sudah berapa lama jalan?
• Freelancer — Bidang apa? Bagaimana pola penghasilannya?

Tips: Untuk mahasiswa, tanyakan juga siapa yang akan membayar sewa. Biasanya orang tua, dan Anda mungkin perlu kontak orang tua sebagai penjamin.

---

6. Berapa penghasilan bulanan Anda?

Pertanyaan ini mungkin terasa sensitif, tapi penting untuk memastikan calon penyewa mampu membayar sewa secara konsisten.

Aturan praktis: Idealnya, biaya sewa tidak lebih dari 30% penghasilan bulanan. Jika harga sewa Rp 1.500.000/bulan, penghasilan calon penyewa sebaiknya minimal Rp 5.000.000/bulan.

Cara bertanya dengan sopan:

“Untuk memastikan kamar ini sesuai budget, boleh saya tahu kisaran penghasilan bulanan Anda? Ini untuk memastikan pembayaran sewa tidak memberatkan.”

---

7. Apakah bisa menunjukkan bukti pekerjaan atau penghasilan?

Untuk verifikasi tambahan, minta dokumen pendukung:

Untuk karyawan:

• Slip gaji terbaru
• Surat keterangan kerja
• ID karyawan

Untuk mahasiswa:

• Kartu mahasiswa aktif
• Bukti pembayaran kuliah
• Kontak orang tua

Untuk wiraswasta/freelancer:

• Rekening koran 3 bulan terakhir
• Portofolio pekerjaan
• Referensi klien

Tips: Tidak semua pemilik kos melakukan verifikasi ini, tapi untuk properti dengan harga sewa tinggi atau untuk penyewa jangka panjang, ini sangat dianjurkan.

---

8. Bagaimana cara Anda akan membayar sewa?

Pahami preferensi pembayaran calon penyewa sejak awal.

Yang perlu ditanyakan:

• Transfer bank atau tunai?
• Bank apa yang digunakan?
• Apakah bisa bayar tepat waktu di tanggal tertentu?

Tips: Semakin mudah proses pembayaran, semakin kecil kemungkinan keterlambatan. Jika Anda menggunakan sistem manajemen seperti Kamaru, Anda bisa melacak semua kontrak dan jadwal pembayaran di satu tempat.

---

Pertanyaan riwayat sewa sebelumnya

9. Dimana Anda tinggal sebelumnya?

Riwayat tempat tinggal sebelumnya memberikan gambaran tentang stabilitas dan kebiasaan calon penyewa.

Informasi yang perlu dicatat:

• Alamat lengkap
• Jenis hunian (kos, kontrakan, rumah keluarga)
• Durasi tinggal

Red flag: Pindah-pindah terlalu sering (kurang dari 6 bulan per tempat) tanpa alasan jelas. Ini bisa mengindikasikan masalah dengan pemilik atau penghuni sebelumnya.

---

10. Mengapa pindah dari tempat sebelumnya?

Pertanyaan ini sering mengungkap informasi penting yang tidak akan disampaikan secara sukarela.

Alasan yang wajar:

• Lokasi terlalu jauh dari kantor/kampus baru
• Fasilitas tidak sesuai kebutuhan
• Kontrak berakhir
• Butuh kamar yang lebih besar/kecil
• Harga naik di luar budget

Alasan yang perlu diwaspadai:

• Konflik dengan pemilik kos sebelumnya
• Masalah dengan penghuni lain
• “Diusir” (tanyakan alasannya dengan hati-hati)

Cara menggali lebih dalam:

“Apakah ada masalah dengan tempat sebelumnya? Tidak apa-apa kalau ada—saya hanya ingin memastikan kos ini cocok untuk Anda.”

---

11. Boleh saya hubungi pemilik kos sebelumnya?

Referensi dari pemilik kos sebelumnya adalah sumber informasi paling berharga tentang calon penyewa.

Yang perlu ditanyakan ke pemilik sebelumnya:

• Apakah selalu bayar tepat waktu?
• Bagaimana kondisi kamar saat ditinggalkan?
• Apakah ada masalah selama tinggal?
• Apakah Anda akan menerima orang ini lagi?

Tips: Reaksi calon penyewa terhadap permintaan ini juga bisa menjadi indikator. Jika mereka keberatan tanpa alasan jelas, itu bisa menjadi red flag.

---

12. Apakah pernah diusir dari tempat sewa sebelumnya?

Pertanyaan langsung ini mungkin terasa konfrontatif, tapi penting untuk ditanyakan.

Cara bertanya dengan sopan:

“Maaf kalau pertanyaan ini kurang nyaman, tapi untuk prosedur kami: apakah pernah ada masalah dengan kontrak sewa sebelumnya yang menyebabkan harus pindah lebih awal?”

Jika jawabannya ya: Dengarkan alasannya. Kadang ada situasi yang memang di luar kontrol penyewa, seperti pemilik menjual properti atau ada force majeure. Tapi jika alasannya terkait pembayaran atau perilaku, pertimbangkan dengan hati-hati.

---

Pertanyaan kebiasaan dan gaya hidup

13. Apakah Anda merokok?

Ini adalah salah satu pertanyaan gaya hidup yang paling penting, terutama jika kos Anda memiliki aturan no-smoking.

Yang perlu diperjelas:

• Apakah merokok aktif?
• Jika ya, apakah bersedia merokok di luar kamar?
• Apakah paham konsekuensi jika melanggar aturan?

Tips: Bau rokok yang meresap di kamar sangat sulit dihilangkan dan bisa mempengaruhi nilai kamar untuk penyewa berikutnya. Jelaskan aturan dengan tegas di awal.

---

14. Apakah memiliki hewan peliharaan?

Banyak kos yang tidak mengizinkan hewan peliharaan karena potensi kerusakan, bau, dan alergi penghuni lain.

Yang perlu ditanyakan:

• Jenis dan ukuran hewan
• Apakah hewan sudah divaksin dan terawat?
• Pengaturan jika kos tidak mengizinkan hewan

Tips: Jika kos Anda mengizinkan hewan peliharaan, pertimbangkan untuk menerapkan deposit tambahan khusus untuk penyewa dengan hewan.

---

15. Bagaimana jadwal aktivitas harian Anda?

Pertanyaan ini membantu menilai apakah kebiasaan calon penyewa sesuai dengan aturan dan budaya kos.

Informasi yang berguna:

• Jam berangkat dan pulang kerja/kuliah
• Apakah sering kerja shift malam?
• Apakah sering keluar malam atau akhir pekan?

Mengapa penting: Penyewa yang bekerja shift malam mungkin akan tidur di siang hari dan membutuhkan ketenangan pada jam-jam tersebut. Penyewa yang sering keluar malam mungkin akan terganggu dengan aturan jam malam yang ketat.

---

16. Apakah sering menerima tamu?

Kebijakan tamu adalah salah satu sumber konflik paling umum di kos-kosan.

Yang perlu diperjelas:

• Seberapa sering berencana menerima tamu?
• Apakah ada tamu yang akan menginap?
• Apakah memahami aturan tamu yang berlaku?

Tips: Jelaskan aturan tamu dengan detail di awal:

• Jam kunjungan yang diperbolehkan
• Prosedur tamu menginap (jika diizinkan)
• Biaya tambahan (jika ada)
• Konsekuensi pelanggaran

---

17. Bagaimana kebiasaan menjaga kebersihan Anda?

Pertanyaan ini penting terutama untuk kos dengan fasilitas bersama seperti dapur dan kamar mandi.

Cara bertanya:

“Kos ini memiliki dapur bersama. Bagaimana biasanya kebiasaan Anda setelah memasak? Apakah langsung bersih-bersih atau sering ditunda?”

Red flag: Calon penyewa yang terlihat tidak nyaman atau defensif dengan pertanyaan ini. Kebiasaan kebersihan biasanya konsisten—jika tidak rapi saat interview, kemungkinan besar akan sama saat tinggal.

---

Pertanyaan kebutuhan dan ekspektasi

18. Berapa lama berencana tinggal?

Durasi sewa yang jelas membantu perencanaan bisnis dan menghindari kekosongan kamar mendadak.

Informasi yang perlu dikonfirmasi:

• Estimasi durasi minimal
• Apakah ada kemungkinan perpanjangan?
• Apa yang bisa menyebabkan pindah lebih awal?

Tips: Untuk penyewa jangka panjang (1 tahun ke atas), pertimbangkan memberikan potongan harga sebagai insentif. Ini menguntungkan kedua belah pihak.

---

19. Apa yang Anda cari dalam sebuah kos?

Pertanyaan terbuka ini membantu memastikan ekspektasi calon penyewa sesuai dengan apa yang Anda tawarkan.

Jawaban yang perlu diperhatikan:

• Fasilitas spesifik yang dicari
• Tingkat kenyamanan yang diharapkan
• Prioritas utama (lokasi, harga, atau fasilitas)

Mismatch yang harus dihindari: Jika calon penyewa mengharapkan fasilitas hotel dengan harga kos ekonomi, lebih baik jujur dari awal bahwa ekspektasi tersebut mungkin tidak bisa dipenuhi.

---

20. Apakah ada pertanyaan tentang aturan atau fasilitas kos?

Pertanyaan penutup ini memberikan kesempatan untuk klarifikasi dua arah.

Manfaat pertanyaan ini:

• Memastikan calon penyewa memahami semua aturan
• Mengidentifikasi concern yang belum dibahas
• Menunjukkan keterbukaan untuk berkomunikasi

Tips: Siapkan aturan kos tertulis yang bisa diberikan kepada calon penyewa. Minta mereka membaca dan mengkonfirmasi pemahaman sebelum menandatangani kontrak.

---

Checklist screening penyewa

Untuk memudahkan proses screening, berikut checklist yang bisa Anda gunakan:

Dokumen yang harus dikumpulkan

• KTP asli (difoto atau di-scan)
• Nomor kontak darurat
• Bukti pekerjaan/penghasilan (opsional tapi disarankan)
• Kontak pemilik kos sebelumnya (untuk verifikasi)

Pertanyaan yang harus ditanyakan

• Identitas dan latar belakang (pertanyaan 1-4)
• Pekerjaan dan keuangan (pertanyaan 5-8)
• Riwayat sewa sebelumnya (pertanyaan 9-12)
• Kebiasaan dan gaya hidup (pertanyaan 13-17)
• Kebutuhan dan ekspektasi (pertanyaan 18-20)

Red flags yang harus diwaspadai

• Tidak mau menunjukkan KTP asli
• Tidak bisa memberikan kontak darurat
• Riwayat sewa yang tidak stabil
• Menolak verifikasi dengan pemilik sebelumnya
• Jawaban yang tidak konsisten
• Terlihat menyembunyikan sesuatu

---

Tips melakukan screening dengan efektif

Lakukan secara langsung

Jika memungkinkan, lakukan screening tatap muka. Anda bisa mendapatkan banyak informasi dari bahasa tubuh, cara berbicara, dan kesan keseluruhan yang tidak bisa didapat dari chat atau telepon.

Percaya insting Anda

Jika ada sesuatu yang terasa tidak beres—meskipun tidak bisa dijelaskan—percaya insting Anda. Lebih baik menolak calon penyewa yang “mencurigakan” daripada menghadapi masalah di kemudian hari.

Dokumentasikan dengan baik

Catat semua informasi yang didapat dari screening. Simpan secara digital agar mudah diakses. Aplikasi seperti Kamaru membantu Anda menyimpan semua data penyewa di satu tempat yang aman.

Konsisten dengan semua calon penyewa

Terapkan proses screening yang sama untuk semua calon penyewa. Ini membantu membuat keputusan yang objektif dan menghindari diskriminasi.

Jangan terburu-buru

Meskipun kamar sudah kosong beberapa minggu, jangan terburu-buru menerima penyewa yang tidak memenuhi kriteria. Biaya dari penyewa bermasalah jauh lebih besar dari biaya kekosongan sementara.

---

FAQ

Apakah boleh menolak calon penyewa?

Ya, sebagai pemilik properti Anda memiliki hak untuk memilih siapa yang akan tinggal. Namun, penolakan harus berdasarkan alasan yang sah seperti kemampuan finansial, riwayat sewa, atau ketidaksesuaian dengan aturan kos—bukan berdasarkan ras, agama, atau diskriminasi lainnya.

Bagaimana jika calon penyewa tidak mau menjawab pertanyaan tertentu?

Itu adalah red flag. Calon penyewa yang jujur tidak akan keberatan menjawab pertanyaan screening yang wajar. Jika mereka menolak tanpa alasan jelas, sebaiknya pertimbangkan ulang penerimaan mereka.

Apakah perlu meminta deposit sebelum screening selesai?

Tidak. Proses screening harus selesai sebelum menerima deposit atau uang muka apapun. Ini melindungi kedua belah pihak dari situasi yang tidak diinginkan.

Berapa lama proses screening idealnya?

Untuk screening dasar (KTP, kontak darurat, pertanyaan dasar), bisa selesai dalam 15-30 menit. Untuk verifikasi tambahan (menghubungi pemilik sebelumnya, cek dokumen), mungkin perlu 1-2 hari kerja.

Apakah anak kuliah (mahasiswa) perlu screening berbeda?

Ya. Untuk mahasiswa, fokuskan screening pada siapa yang akan membayar (biasanya orang tua), verifikasi status mahasiswa aktif, dan kontak orang tua sebagai penjamin. Banyak mahasiswa adalah penyewa yang baik asalkan ada penjamin yang jelas.

Bagaimana menyimpan hasil screening dengan aman?

Simpan data secara digital, jangan hanya di kertas atau galeri HP yang bisa hilang. Kamaru menyimpan semua data penyewa termasuk foto KTP secara aman, dan bisa diakses dari HP manapun kapan saja Anda butuhkan.

---

Kesimpulan

Screening penyewa mungkin terasa merepotkan di awal, tapi waktu yang Anda investasikan akan terbayar berkali-kali lipat. Dengan 20 pertanyaan ini, Anda bisa mengidentifikasi calon penyewa yang benar-benar sesuai dan menghindari yang berpotensi bermasalah.

Ingat: lebih baik kamar kosong beberapa minggu daripada ditempati penyewa yang salah selama berbulan-bulan. Satu keputusan yang tepat di awal bisa menghemat waktu, uang, dan energi yang besar di kemudian hari.

Siap kelola penyewa lebih profesional? Coba Kamaru gratis hari ini. Dengan fitur scan KTP otomatis, manajemen kontrak, dan kalender hunian, semua data penyewa tersimpan rapi di satu tempat.

---

Artikel terkait

• 10 kesalahan fatal pemilik kos yang harus dihindari
• 7 tanda kos Anda butuh sistem manajemen digital
• Scan tenant ID: panduan lengkap
• Memulai dengan Kamaru: panduan lengkap